Obra em sistema de regime de administração por condomínio? Entenda o que é e as vantagens de adquirir um imóvel nesse modelo.
A construção em sistema de regime de administração por condomínio é um modelo muito antigo de construção, mas não tão conhecido pelos clientes, que estão mais habituados com o sistema de incorporação. O sistema de condomínio ou “obra a preço de custo” ocorre quando um grupo de pessoas, chamados de condôminos, fazem aportes mensais com a finalidade de construir um empreendimento através da contratação de uma construtora que irá edificar a obra. Esse modelo é regido pela Lei das Incorporações Imobiliárias (Lei 4.591 de 12/12/1964).
Existem dois caminhos pelo qual um empreendimento em sistema de condomínio pode se viabilizar:
- 1) Um grupo de condôminos, de posse de um terreno, contrata uma construtora para construir o produto por eles desejado e previamente definido;
- 2) Uma construtora, proprietária de um terreno, lança um produto no mercado dentre desse modelo e os clientes vão aderindo ao grupo formando um condomínio.
No sistema de condomínio o empreendimento é construído 100% com o recurso dos condôminos, não há aporte de capital de bancos e/ou outras instituições financeiras, ou seja, sem financiamento às pessoas físicas envolvidas ou a pessoa jurídica. O cliente que adere a um empreendimento em sistema de condomínio fará aportes mensais ao longo da obra e a construtora, por sua vez, vai administrando esses recursos ao longo da construção.
Mas afinal, qual a grande vantagem desse modelo? Na obra em sistema de condomínio, o preço final do produto é o custo para sua construção (material, mão de obra, encargos..) e uma taxa de administração da construtora, que habitualmente gira em torno de 10 a 15%. Por isso esse modelo é conhecido como “obra a preço de custo”. Em outras palavras, o cliente comprará um produto 20 a 30% mais barato que os demais produtos do mercado construídos em sistema de incorporação, aonde além dos custos da construção existe o lucro da construtora e os custos financeiros dos financiamentos bancários. Dessa forma, o imóvel em sistema de condomínio já se valoriza desde a compra, já que a compra mais barata em relação a concorrência, garante uma valorização de mais de 30% quando o imóvel estiver pronto.
Quais os empreendimentos da Equilíbrio Construtora em sistema de condomínio?
Entendo as vantagens desse modelo para a construtora, que consegue trabalhar de forma mais tranquila com os recursos da obra assegurados pelos clientes, e para o cliente, que compra um produto com a garantia e qualidade da Equilíbrio, mas por um preço bem mais barato, adotamos o modelo de condomínio desde 2016.
Nosso primeiro produto foi o Connect Hotel, onde os condôminos adquiriram um quarto de hotel a título de investimento e hoje estão lucrando com toda a operação hoteleira. Lançado em 2016 e com 70% de comercialização nos primeiros meses de venda, o Connect foi entregue com seis meses de antecedência e desde novembro de 2019 já está em funcionamento, sendo administrado pela Rede Nord de Hoteis, e garantindo receita para seus investidores. Seu sucesso e entrega antecipada deveu-se ao excelente orçamento realizado por nossa equipe de engenharia e também a boa e transparente administração dos recursos, com prestação de contas mensal.
Diante desse sucesso, em julho de 2019 lançamos Mindset, um empreendimento com apartamentos de 1, 2 e 3 quartos, localizado a 300m da praia de Manaíra, excelente para quem quer investir e também para quem quer morar. O Mindset já tem mais de 60% de comercialização e suas obras já foram iniciadas, com previsão de entrega para julho/2023.
E vem novidade por aí. Ainda nesse segundo semestre de 2020, a Equilíbrio lançará o 360 House, um empreendimento com apartamentos de 1 por andar no coração de Tambaú!
Dúvidas Frequentes!
Qual o reajuste das parcelas ao longo da obra? Eu posso escriturar o imóvel normalmente?
Assim como numa compra pela incorporação, o saldo devedor do cliente ao longo da construção da obra é reajustado apenas pelo INCC (Índice nacional da construção civil), que nos últimos doze meses, por exemplo, teve um acumulado de 4.29% a.a. Sobre a escritura do imóvel, uma vez estando pronto e com toda a documentação regularizada, o cliente poderá fazer normalmente a escritura no seu nome.
Como o cliente/condômino sabe o preço final do produto?
O que vai definir o preço final de produto ou quanto o condômino irá pagar pelo imóvel é o orçamento, normalmente elaborado pela construtora, já que essa tem a expertise do negócio. Esse custo final será rateado proporcionalmente pelos clientes. O grande sucesso do sistema de condomínio está no orçamento da obra. Um orçamento bem feito garante que o cliente poderá fazer um planejamento financeiro de aporte de recursos ao longo da obra sem ser surpreendido pelos famosos “aditivos contratuais”. Por isso, ao adquirir um imóvel nesse modelo é importante que o cliente conheça e tenha um relacionamento de confiança com a construtora, uma vez que essa irá gerir e administrar todo o recurso dos clientes. É importante também que a construtora faça a prestação de contas periódicas das entradas e saídas, garantindo a transparência no processo.
Por que eu não posso financiar um imóvel em sistema de condomínio?
No Brasil o condomínio não é considerado propriamente uma pessoa jurídica e as instituições financeiras entendem que eles não oferecem garantias a serem oferecidas para um possível crédito bancário, por isso, no sistema de condomínio o cliente não pode lançar mão de um financiamento bancário, ele precisa aportar 100% do recurso do seu imóvel ao longo da construção.